En 2015, Maître KALAI lançait une action en justice contre Pays d’Aix Habitat à la demande d’une quarantaine de locataires, afin d’obtenir le remboursement des charges locatives liées aux dépenses des personnels d’entretien.

En effet, l’organisme HLM ne respectait pas les dispositions de l’article 2 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 s’agissant de la récupération sur les locataires, des charges liées aux gardiens d’immeuble.

Le 13 septembre 2016, le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence rendait 40 jugements et donnait raison à l’ensemble des locataires et ordonner le remboursement de l’intégralité des charges relatives aux agents d’entretien.

Après avoir exécuté volontairement le jugement par compensation sur les loyers, Pays d’Aix Habitat a formé un pourvoi en cassation en date du 6 février 2017.

La Cour de cassation rendait un arrêt de principe le 8 mars 2018, valant revirement de jurisprudence, largement commenté par la doctrine.

La Cour de cassation a annulé et cassé les jugements rendus le 13 septembre 2016 « mais seulement en ce qu’ils écartent la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action pour les charges de 2011 et en ce qu’ils condamnent l’OPH Pays d’Aix Habitat ».

La Cour de cassation a jugé que : « pour accueillir la demande en remboursement des sommes versées par les locataires au titre du salaire des gardiens, le jugement retient que, pour que leurs salaires soit récupérables sur les locataires, les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets doivent être effectuées de manière cumulative et à l’exclusion de tout partage permanent de leurs activités avec un tiers, et en l’espèce, pour l’entretien des parties communes intérieures, le bailleur fait appel à un prestataire extérieur ;

 Qu’en statuant ainsi, alors que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant lorsqu’il assure seul l’élimination des déchets ou l’entretien des parties communes, le tribunal, qui n’a pas recherché si le gardien ou concierge n’avait pas effectué seul une seule de ces deux tâches, a violé les textes susvisés ».

Ce revirement de jurisprudence permet ainsi au bailleur de récupérer sur les locataires 40 % du coût du gardien d’immeubles, même en cas de partage des tâches avec un prestataire extérieur, s’il accomplit seul au moins l’une des deux tâches réglementaires.

 

Par ailleurs, cet arrêt consacre un précédent revirement de jurisprudence sur le point de départ du délai de prescription des actions remboursement de charges locatives, initié par l’arrêt n° 16-22445 du 9 novembre 2017, l fondé sur la combinaison de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, les articles L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation et 2224 du code civil.

Il résulte de ces textes que « l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

« Ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ».

Suite à cet arrêt, Maître KALAI a de nouveau saisi le tribunal d’instance afin que l’affaire soit de nouveaux examiner.

Par plusieurs jugements rendus le 30 décembre 2019, le tribunal d’instance a de nouveau condamné Pays d’Aix Habitat à rembourser aux locataires le coût des gardiens d’immeuble et intendants répercutés dans les charges jusqu’en 2016.

L’organisme HLM reconnaît s’être enfin soumis à la réglementation à compter de l’année 2016.

De plus, une expertise judiciaire a été ordonnée afin de vérifier que Pays d’Aix habitat respecte bien les pourcentages d’imputation de son personnel d’entretien sur les charges locatives à compter de l’année 2017.

Après plusieurs années de combat judiciaire, Maître KALAI a enfin pu obtenir le respect de la réglementation par l’organisme HLM et le remboursement à plus de 40 locataires des charges qui leur avaient été indûment facturées.

Elle a également obtenu de nombreuses décisions similaires à l’encontre de Habitat Marseille Provence.

En cas de litige avec votre bailleur ou votre locataire, n’hésitez pas à contacter Maître KALAI au 04.91.04.07.99