Il est possible de constituer une Société Civile Immobilière entre époux afin d’acquérir le domicile conjugal.

Ce montage est généralement choisi en vue de protéger le patrimoine familial des conséquences d’une éventuelle faillite ou liquidation judiciaire de la société de l’un des époux.

Il faut savoir qu’en cas de procédure de divorce, le juge aux affaires familiales ne pourra pas prononcer les mesures spécifiques relatives au domicile conjugal (attribution de la jouissance, à titre onéreux ou gratuit, prise en charge du crédit avec ou sans récompenses) puisque c’est la SCI qui est propriétaire du bien et non les époux associés.

Il est donc vivement conseillé de prévoir une convention d’occupation pour l’époux qui jouira du bien, moyennant un loyer ou une indemnité d’occupation. A défaut, il sera difficile pour l’époux qui est privé de toute jouissance de bénéficier d’une contrepartie financière pour cette privation, comme c’est le cas en droit de l’indivision.

Après le prononcé du divorce, il faut en principe liquider le régime matrimonial, qu’il s’agisse de la communauté ou de la séparation de biens.

Il est alors probable que l’époux qui ne jouit pas du bien, veuille quitter la SCI et récupérer la valeur de ses parts sociales.

 

En cas de volonté de retrait de la SCI, il faut dans un premier temps se reporter aux dispositions prévues par les statuts.

Le plus souvent, les statuts prévoient que les parts sont librement cessibles entre associés et entre conjoints. 

A défaut de clause particulière dans les statuts, il faut provoquer une délibération des associés.

Le gérant doit convoquer une assemblée générale des associés ou organiser une consultation écrite afin de voter la résolution portant sur le retrait d’un associé de la SCI. 

Si le gérant ne souhaite pas organiser cette consultation, il faudra saisir le tribunal aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc chargé de prendre cette délibération. 

En cas d’autorisation du retrait par les associés, il prend la forme d’une réduction de capital par annulation des parts sociales du sortant si les époux sont les seuls associés. Sinon, il est possible de prévoir le rachat des parts par un tiers.

Le retrayant a alors droit au remboursement de la valeur de ses parts sociales et le prix doit être versé comptant, sauf dispositions statutaires contraires.

L’évaluation de la valeur de ses droits sociaux devra être faite à la date la plus proche de leur remboursement. 

Le plus souvent, il s’agit de la valeur du bien immobilier dont la SCI est propriétaire.  

Bien évidemment, chaque associé devrait pouvoir récupérer les apports réalisés lors de l’acquisition mais aussi les frais avancés tels que le remboursement du prêt ou le paiement des taxes foncières, qui constituent des créances sur la société.

Il s’agit du remboursement des avances en compte courant.

À défaut d’accord amiable, la valeur des droits sociaux devra être fixée par un expert judiciaire désigné par le tribunal. 

Le retrayant ne perd sa qualité d’associé qu’après remboursement de la valeur de ses droits sociaux.

En cas de silence du co-associé, le retrait peut être décidé par décision de justice en cas de justes motifs. 

Le juste motif est apprécié par le tribunal en fonction de la situation personnelle de l’associé.

Il n’est pas nécessaire de démontrer que la mésentente entre les associés entraîne un dysfonctionnement de la société. 

Ainsi, la Cour de cassation a jugé que le divorce constitue est un juste motif de retrait de la SCI dans la mesure où il fait disparaître l’affectio societatis c’est-à-dire de la volonté commune de s’associer d’agir ensemble au sein d’une société (Cass. Civ. 3ème, 11.02.2014 n° 13-11.197 (n° 194-FD).

De plus, la jurisprudence a considéré qu’il n’y avait pas d’intérêt à demeurer dans la société dans le seul bien à l’actif était occupé par l’ex-épouse sans que cette occupation ne soit génératrice de revenus pour la société qui supportait pourtant des charges.

La procédure relative au retrait d’un associé et à l’évaluation de ses droits sociaux est un litige entre la SCI, représentée par son gérant, et ses associés et non pas un litige entre associés.

Comme vous pouvez le constater, ce type de montage juridique n’est pas de nature à faciliter la résolution amiable de la liquidation judiciaire après le divorce.

N’hésitez pas à vous faire assister d’un Conseil.

Maître Hinde Kalai est à votre disposition pour en discuter et vous invite à contacter son Cabinet au 04.91.04.07.99.