Contentieux de la location

Expulsion du locataire 

L’expulsion du locataire est possible lorsqu’il ne respecte pas l’une des obligations mises à sa charge dans le cadre du contrat de location. 
 
Dans la majorité des cas, il s’agira de l’obligation de payer le loyer. 
 
Mais il faut savoir que la résiliation du bail est également possible lorsque le locataire n’a pas souscrit l’assurance habitation obligatoire ou lorsqu’il cause de graves troubles de voisinage. 
 
En cas de non-paiement de loyers, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire qui est normalement insérée dans le bail et qui précise que le bail est automatiquement résilié après deux mois de loyers impayés. 
 
Toutefois, il faut obligatoirement faire délivrer au locataire par voie d’huissier de justice, un commandement d’avoir à payer les loyers dans le délai de deux mois. 
 
Ce n’est qu’à l’issue des deux mois suivant ce commandement, que la procédure judiciaire d’expulsion peut être engagée devant le tribunal d’instance. 
 
Le juge d’instance va alors rendre un jugement condamnant le locataire appelé des arriérés de loyer et constater purement et simplement la résiliation du bail, entraînant la possibilité de procéder à l’expulsion, si besoin au moyen de la force publique. 
 
Néanmoins, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant au locataire des délais de paiements qui ne peuvent excéder 24 mois, sous réserve qu’il démontre qu’il aura les moyens de s’acquitter de sa dette locative en plus des loyers courants. 
 
S’il ne respecte pas une seule des échéances convenues, le locataire peut être expulsé sans avoir à passer de nouveau devant le juge. 
 
ATTENTION : l’expulsion du locataire n’est pas possible pendant la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 15 mars. 

Contestation des charges locatives 

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987, applicables aux logements sociaux conventionnés (HLM), et le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, applicables aux logements non conventionnés (copropriété) fixe la liste des charges récupérables sur les locataires. 
 
C’est dans ces conditions qu’un mois avant l’échéance de la demande en paiement de la régularisation annuelle, le bailleur adresse des comptes par catégorie de charges ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires. 
 
Les régularisations de charges locatives, suite aux provisions versées, peuvent être importantes et amener les locataires à s’interroger sur leur légitimité. 
 
Le bailleur tient les pièces justificatives de charges à disposition des locataires, pendant un délai de six mois après l’envoi des décomptes. 
 
Toutefois, l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, prévoit que « tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation » peut consulter les justificatifs de charges sans limitation de durée. 
 
De jurisprudence constante, les charges ne pouvant être justifiées par le bailleur ne peuvent pas être récupérées sur les locataires. 
 
Ainsi, si le bailleur refuse aux locataires l’accès aux documents concernant la détermination et l’évolution des charges locatives, il est possible de solliciter le remboursement des charges injustifiées. 
 
Lors du contrôle des justificatifs de charges, il faut vérifier que les charges récupérables sur les locataires correspondent bien à celles visées dans le décret. 
 
Ce contrôle est une opération très technique et complexe. 
 
C’est pourquoi, Maître Hinde KALAI est partenaire de l’association CLCV (Consommation Location Cadre de Vie), qui est en mesure d’assister les locataires lors du contrôle des justificatifs de charges et de déterminer les irrégularités. 
 
Les offices HLM de MARSEILLE et d’AIX-EN- PROVENCE sont à l’origine de nombreuses irrégularités s’agissant de l’imputation de certaines charges sur les locataires. 
 
Maître Hinde KALAI a déjà pu obtenir en justice, le remboursement de certaines charges locatives indûment récupérées sur les locataires dans le cadre de nombreux dossiers.